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众目睽睽之下绿地在北京第一个高端住宅会演砸么?

发布时间: 2019-07-07? 来源:本站原创 作者:admin

  近两年,随着二三线城市去库存压力倍增,很多原先深耕在二三线城市的品牌房企都回归一线,面对一线城市的高额地价,各家开发商都拿出吃奶的劲儿,带自家的顶级产品进京成为必要条件,但二三线城市的顶级产品很大可能在一线城市却沦为刚改产品。

  前天上午,应邀去看了绿地在北京刚刚推出的第一个高端纯住宅项目——海珀云翡。绿地的朋友说,这次是媒体首次品鉴,多提意见。

  项目位于北京大兴黄村,是今年以来北京多个明星地块的诞生地。今年2月,绿地以总价39亿元、15000平米的自住房配建面积,竞得这一不大不小的地块,剔除自住房后,纯商品房楼面价高达4.7万元。

  这个价格创下本地记录的同时,也显著高于周边地块的现时销售价。这也没啥,现在买地,买的都是未来,买的都是资格。所以一般不要轻易看地王的笑话,因为历史经验显示,地王就是在大家的笑话中越挫越勇的。

  绿地海珀云翡,隶属于绿地旗下的高端产品系——海珀系。官方介绍说,目前,绿地海珀系在全球已经有18个项目落地,是海派豪宅的代言者。

  海珀系第一次进北京,绿地只做了一个135平米、三室两厅两卫的样板间,姿态中满满都是自信。

  其实,项目共有五种户型,分为102,135,158,178,180平米五种户型。户型图显示,除了102平米户型外 ,其余四种户型都做成了三室两厅两卫的设计。

  本人一个突出的感受是,作为一个拟售价高达7-8万的精装高端项目,户型面积显示,它对客户的想象定位还是落在了首改与再改层面,考虑到主力户型落在了135平米面积段,所以它的高端范儿略显先天不足。这也难怪,在面对北京动辄四五万的楼面价,各家开发商不得不拿出自家的顶级产品,但面积段符不符合客户定位又成了大家不得不面对的问题。

  有人问为什么样板房很重要?因为开发商卖的是期房,期房我们除了沙盘,效果图外,就只能看到样板间。样板间背后是态度,是标准。样板间都做不好的开发商,我们无法信任。

  一,售楼处的门楼有气象。现在北京的地产同行都很喜欢把门脸做的很高端,三四米高的铜门,中式气派的礼序,给人第一印象不错。

  二,进入售楼处,沙盘区相对比较简单。海珀云翡一共10栋楼,层高差不多。关心的问题,可能因为项目离开盘尚早,销售员还没有进入状态,一些数字与指标问题没有得到回答。

  本人比较关心这样一个10万方的高端社区的配套情况,得知一路之隔、自住房区域那边有一个2000平米的商业配套,还有一个幼儿园。但具体是什么学校,销售员一问三不知。

  三,进到135平米户型的样板间,需要穿鞋罩。这一细节一定要给一个差评。其实,高端楼盘样板间穿鞋罩参观这件事情真的是可有可无,但不穿的话,客户体验会非常好。很高兴看到,在一线城市,直接进场参观,已经成为很多豪宅操盘手的共识了。这里提个迟到的建议给绿地。

  四,进入房间后,样板间地面上有点脏,明显可以看到地上有尘土杂物。整个客厅与餐厅的踢脚线不太明显,可能是另外一种设计风格。在地面上,可以看到有的地方石材拼缝有点大。

  样板间的进深预计在12米以上,面宽未知,问了销售员,也说不知道。据本人目测,客厅的面宽与自己家里差不多,个人预估在3.6—3.9米。显然,这个面宽尺度并不符合项目的高端定位。在与销售员交流中,我多次问到面宽的问题,但是销售员说自己这个还不清楚,需要与设计师沟通下。我心里想,可能户型图上有吧,但是回家一看户型图,上面居然没有。

  居然没有!这个感觉不是很好。当然,以上数字由于官方未提供数字,纯属个人现场预估。

  五,135平米的样板间里,主卧与客卧都不是很大。儿童房朝西,夕晒将是个不可避免的问题。主卧是个套房,目测纯卧室面积在14平米左右,由于没有户型尺寸,只能目测,预估不会超过这个面积。客卧也很小,样板间没有摆放衣柜区,目测也没有其他的地方可以摆放衣柜。所以,一旦交付,衣柜位置会是一个客户痛点。

  客卧里面有个飘窗。不到两米长,宽度在60公分左右,还是不错的。在主卧房的淋浴间里,可以看看下面的图,居然居然居然没有放洗浴用品的位置。在这里,要批评下绿地,由此开发商做这个样板间的粗糙可见一斑。

  出来后,与绿地的人交流,对方说时间比较赶,只有三个月。我心想,三个月的时间其实真心与这个没有关系。

  六,在厨房区,面积不大,基本上也就是两居室对应的标准厨房配置,U字型。正是在厨房区,我有了最多的吐槽点。

  外面的讲座上对项目的各种高端科技配置大讲特讲,结果,你们可以从图上可以看见,绿地把这个样板间的厨房区变成了一个万国品牌展览馆:至少有五六个品牌的厨房家电品牌用在了厨房区域,灶具是博世,抽油烟机是方太,插座是西门子,貌似烤箱与电冰箱是Miele,在不同的房间,一个水龙头是TOTO,另一个则是DURAVIT(杜拉维特)的,而晾衣杆则是好太太的。

  这些品牌都有高端款,用起来也没有什么问题,只是集中用在一个空间里,就显得很杂乱,完全没有必要嘛!

  我至少觉得,能用一个高端牌子的就用一个牌子的。否则不就成万国品牌俱乐部了嘛,这里仅供参考。除了厨房区,关于灯具控制与那个智能控制的,听销售员讲解,说有三星的,也有海尔的,还有一个牌子不认识。

  幸好离开盘还有两三个月时间,我觉得,为了卖的更好,为了匹配它高达7-8万的卖价,绿地应该再重新为海珀云翡的首秀落地做一个158平米的样板间了。对于现在的感受,我更愿意相信,这是赶工所至。

  绿地的这个项目地价不便宜,只是,地贵并不代表你有理。现在,北京很多豪宅,都是基于地价高的被豪宅,但价格与豪宅并不能完全划等号,产品必须要追的上售价。

  近两年,随着二三线城市去库存压力倍增,很多原先深耕在二三线城市的品牌房企都回归一线,面对一线城市的高额地价,各家开发商都拿出吃奶的劲儿,带自家的顶级产品进京成为必要条件,但二三线城市的顶级产品很大可能在一线城市却沦为刚改产品。尤其在高地价的映衬下,这对开发商的产品研发能力是极大的考验。

  拿绿地海珀云翡来说,如果按7-8万的单价计算,取158平米面积段计算,那总价就在1100万—1200万元。此时,海珀云翡最大的底气在于,这个地段周边目前暂时没有住宅可售,也没有太多的住宅用地规划,恒大、泰禾的公寓都奔着5万+去了,而且这一区域的政府定位与金融产业是这个价格的一个支撑点,定位偏向于金融类高端,不远处的两个公园,也比较给力,是项目的核心价值支撑。

  此时,海珀云翡把自己定位成这些高端产业客群的配套住宅,需求端量比较大,确实不太用担心。可能也正是基于这样的心理状态,产品做的不够精雕细琢,品质一般,案场接待水平真心比较低,而且,绿地在北京市场,商务类产品较多,而住宅不足,高端住宅营造经验也是它的一个软肋。以上种种似乎可以解释它的现状。

  如果把这个总价的项目放到全市来比一比,那么,这个总价可选择的不在少数,北五环外首开天阅西山,今年下半年入市,面积段略大,单价在7-8万,西五环外西山脚下的远洋天著春秋比这个单价也高不了多少。再看看二手房,挨着奥林匹克公园周边同样的三室两厅的二手房,总价也在这个水平,虽然小区老了点,面积少了点,但是房间内功能性并不少,周边的配套和地段与南五环外相比可不能同日而语,就连万柳版块还时不时能放出来一两套1100万左右的三居室的学区房。

  所以项目有利有弊,这就更考验项目相近总价下的产品力,要想让客户买单,那就是在同样的价格下给客户更多的产品价值和附加值,或者是不出错的产品里更具诱惑力的价格,而不是为了控制总价而单纯缩小面积段。这样,大家才会认账。

  北京的高端房子,现在虽然不愁卖,但是,一个高端产品系的首发之作落地,承担着叫座又叫好的双重使命。

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